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贾卧龙博士的博客

香港太平洋国际投资集团首席执行官

 
 
 

日志

 
 

物权法司法解释贾版解读:地产商第22条军规  

2009-05-27 07:48:35|  分类: Array |  标签: |举报 |字号 订阅

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524,最高院出台两部物权法司法解释,为处理建筑物所有权及物业服务纠纷立新规。从2007年初,正式立项,再经过数年起草制定前期的筹备工作,到最高人民法院反复广泛调研、分析论证终于催生了两部司法解释的最终出台。

从没有哪些法律法则,能引起如此多的热议和关注,即使在这部号称中国“私有财产取得与公有财产平等地位”的标尺法律实施一年之后,两部司法解释出台,其内容再次成为人们热议的焦点。一直在地产界业纠葛多年难点问题,如业主身份的界定、车位车库纠纷的处理、住改商纠纷的处理、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除、70年房屋怎么办及相应纠纷的处理等热点、难点都在上述司法解释中得到明确的答案。与诸多法学家观点不同,作为一个多年从事于房地产业的业者,笔者认为,两部物权法司法解释将成为地产发展的第22条军规,带有十分强烈的符号意义。

解读一:撑起物权法大伞 谁在被保护

一直以来,房地产建设物区分所有权和物业纠纷有三大类:第一类存在于开发商、物业公司和业主之间,第二类是业主大会和业委会之间,第三类是业主和业主之间。

从某种意义上说,这或许就是这部物权法司法解释牵动人心的关键因素:适当向业主权利倾斜。总体来看,这两部司法解释的总体原则是平衡各方利益,在此前提下,适当倾向于维护业主利益,特别体现在“业主资格的扩大认定”以及“住宅改商业用途纠纷中有利害关系的业主扩大认定”两个方面。从表面讲,这两部司法解释在物权法的基础上继续在保护“穷人”的利益:“公”、“私”的排列顺序第一次站在了同一水平线。保护“追富者”的利益:励人们多创造社会财富,并在法律上给以认同和保护。两大司法解释实化的是一种利益期待:它的一项重要功能,就是消除“追富者”传统的后顾之忧,使人们乐于投资和致富,从这个角度上讲,它护保的又是富人的利益。

有恒产者有恒心,没有平等保护就没有共同发展。准确地说,物权法及物权法司法解释的各项具体法律条文,也将为房地产发展带来一定的契机:“住改商”将在一定程度上限制民居底商以上的楼层的使用功能,强化居住功能,对于那些以“商住”为卖点的楼盘产生直接的影响。

70年房产可延续”打破了中国人传统的“最长70的居住习惯”,将使广大的业主对楼盘的质量和期望值提到一个更高的水平,必将对开发商提出新的建筑要求。反观国外,辈辈相传的房地产无一不是更具人性化、更具居住价值。

“物业在建设所有权中社会位置从属成了服务者”这对于某些利用物业公司做“掩丑布”的房地产商而言,无疑是一个挑战。

        没有平等保护就没有共同发展。从这个角度看,讨论“两部物权法司法解释”的是与非,不再适用简单的“少数服从多数”原则,也不应是开发商、建筑方与全体业主充分博弈的过程,它将掩蔽成“要求与高要求”的追逐过程。

    解读二:物权剑下 物业与开发商划江而治

       无论是在现实中,还是中国房地产发展起来的近30年,业主与物业之间的冲突,从来就没有中断过。即使是国务院制定了物业管理条例对此进行规范,也没有从根本上解决这个问题。从根本上而言,早期物业与开发商的从属关系直接导致这一问题的形成。

        现在市场上的物业公司可以分两种:一种是成名后,规范化经营的物业公司,通常已经有很多管理经验,比较大的名气,依靠正式招标或其他合法途径管理小区物业。这种物业公司和开发商是利益合作关系,在物业公司进驻项目过程中,物业公司需要开发商给予支持,允许他们管理项目,所以他们在接项目的时候对项目的一些小毛病也就采取默认的态度,不会对开发商太较真。如果是严重问题,物业还是不会接受的。这种公司管的项目,相对还算规范,虽然可能存在一些小毛病,但不会出大问题。

       第二种是开发商自己的物业公司。很多开发商做的项目因为存在很多问题,无法移交正式的物业,所以干脆自己成立个物业公司,自己管理。这种公司和开发商就是下属关系了。基本上你说什么问题,他们都会反映到开发商,解决不解决,他们说了也不算。

        作为不同行业,一般开发商是不会做物业管理:一则物业管理牵涉的细节太多、麻烦,二则收益太少,不合算。市场上都是正规的大型物业公司做管理,他们通过管理众多小区,形成规模效应,可以获得一定的利润。

       但是如果开发商自己的房子盖的有问题,或者项目自身有些不好说的问题,就自己成立物业公司,自己的项目交给自己的公司管,不就省了交接房屋时的麻烦了么,至于业主的感受,看开发商以后的良心了。

        就是这种父子兵抱团的行业弊病,将在物权法对物业位置的重新划分下,得到根本性的改变,或许在中国物业做为一个行业单独发展的进程中,物权法及其司法解释,可以做为一个分水岭,物业与开发商父子兵拆伙,只是一个适应过程的问题。对于优质的开发商而言,未必不是一件好事。

        物权法及其司法解释加速地房产及其上下游产业的市场细化分工进程,这是不争的事实!

    解读三:业主界定扩大化 了断一房多售后路

        无论哪个省,哪个城市,业主与地产中介服务机构之间的冲突,从来就没有中断过。特别是商品房(不动产)物权的变更、转让和取得的法律界定问题。

       举个典型的例子:购房者王某经中介介绍,约定购买赵某商品房一套,双方很快签订了二手房买卖合同。考虑到办理二手房过户的税收费用问题,王某付清房款后,赵某将房产证与房屋交付给王某,过户未及时办理。

        而后,赵某又将该房屋出售给刘某,并协助刘某办理了过户手续。刘某要求王某限期腾房。因协商不成,刘某起诉到法院,要求王某限期腾房。法院最终支持了刘某的要求,判令王某限期腾房。

       按照法律规定,商品房物权的变更、转让,应当依法办理过户登记手续,为办理过户登记的,不发生物权变动的效力,不能对抗第三人。王某虽然拿到商品房的原产权证并已实际占有使用商品房,但因未能将房产证过户到自己名下,因此并未取得该商品房的物权,而刘某签订合同后,按照法律规定办理了过户登记手续,依法取得该商品房的物权,其要求王某限期腾房系依法行使自己的权利,理应得到法院的支持,王某的损失只能向赵某去主张。

《物权法》颁布前后对比:颁布前,预防一房多卖除依法尽早办理过户外,并没有其他行之有效的手段,特别是卖房人具有诈骗预谋的一房多卖。颁布后,《物权法》确立了房屋等不动产买卖的预告登记制度,从而为买房人避免此类法律风险提供了法律依据。《物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”当事人签订房屋买卖合同后,如因种种原因暂不能办理过户登记手续,可以依照上述规定向登记机构申请预告登记,这样即使未能办理过户登记手续,也可以防止卖房人一房多卖现象,从而依法保护自己的合法权益。

 总之,物权法颁布一年以来,民众利用物权法维权的热情相当高涨,致使大量物权案件涌入法院。

    对于房地产而言,这就意味着一大批争议较大难以统一的问题将得以解决,这,未必不是一件好事。

 

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