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贾卧龙博士的博客

香港太平洋国际投资集团首席执行官

 
 
 

日志

 
 

央视对话-直击哈尔滨市长:哈尔滨棚户区疯狂拆迁的背后……  

2009-12-07 15:40:28|  分类: Array |  标签: |举报 |字号 订阅

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央视对话-直击哈尔滨市长:哈尔滨棚户区疯狂拆迁的背后…… - 贾卧龙 - 贾卧龙博士的博客

图片一:对话栏目嘉宾:哈尔滨市委副书记、哈尔滨人民市长张效廉(左二),香港太平洋国际投资集团首席执行官、全国工商联房产商会全国经理人联盟副主席 贾卧龙博士,北京大学经济学院副院长、博士生导师黄桂田副院长(右一)合影留念。

央视对话-直击哈尔滨市长:哈尔滨棚户区疯狂拆迁的背后…… - 贾卧龙 - 贾卧龙博士的博客

 图片二:对话栏目嘉宾:哈尔滨市委副书记、哈尔滨人民市长张效廉(左四),中央电视台对话栏目主持人陈伟鸿(右三),香港太平洋国际投资集团首席执行官、全国工商联房产商会全国经理人联盟副主席贾卧龙博士(右二),北京外交学院孟瑾(右一),联合国全国论坛发言人、世界和谐基金会执行主席、联合国挚友理事会亚太区秘书长富兰克(左一)合影留念。

 

2009年125,笔者作为城市保障性住房领域的专家,与北京大学经济学院黄副院长等诸多专家学者,共同做客央视《对话》栏目,针对哈尔滨棚户区改造和拆迁,共同倾听了哈尔滨张效廉市长针对“哈尔滨城市环境最差、贫困人群最集中的棚户区”是如何进行大规模改造的,85天拆迁237万平方米——“拆迁纪录是怎样创造的?其改造的背后,究竟隐藏着什么秘密武器,央视对话将一一为你揭晓。

 

棚户区改造,在中国很多城市都面临着资金匮乏、棚户区居民缺乏对政策的理解、开发商不愿介入等诸多问题,同时因棚户区改造引发的群众集体上访、钉子户自杀****现象也屡屡发生。

 

对棚户区的改造,政府称之为叫好不叫座,很多政府在城市化改造中都如履别冰,而哈尔滨张市长,又是如何进行改造的,他们的改造又给棚户区带来了什么?我们其他城市又可以学些什么?笔者把哈尔滨棚户区改造的成功经验总结有四。

 拆迁经验之一:政府主导、市场运作的有效模式

 目前结合我国的实际情况,在棚户区改造过程中主要有三大模式:

 1、政府主导模式,政府是改造的主体,由政府投入大部分资金进行改造,政府负责棚户区居民的安置补偿,并负责把安置后节省下来的土地进行市场化运作。

2、由政府和房地产开发商进行改造的市场改造模式,开发商在政策范围内负责棚户区居民的安置补偿,并按照改造方案进行开发,政府给开发商提供一定的优惠政策并在其中起监督、规划的作用。

3、由棚户区单位组织本单位的职工自行改造模式,改造资金由单位经济组织和棚户区居民自行解决,政府在税收、贷款和基础设施建设等方面提供优惠。而哈尔滨政府采取的是“政府主导、市场运作”的模式。

政府背景:“企业好民居的市场化创新之路

通过拆迁置换出棚户区土地,通过公开市场的招拍挂出让土地,进行房地产开发,以房地产开发的利润抹平棚改的成本。一方面,政府仅需投入启动资金,资金来源以市场为主。另一方面,从棚户区走出来的居民可以住进高品质、现代化的住宅小区,棚改一步到位。这种市场化的棚改模式,目前被各地广泛采用。

由于棚户区大多面积小、建设成本高,加上房地产市场的低迷,棚改拆迁地块流拍的现象非常多。哈尔滨市成立好民居公司,目的就是在棚户区改造和回迁安置房建设中发挥兜底作用——一旦土地流拍,就由好民居公司接盘开发。于是,好民居公司成为哈尔滨棚改政府主导、市场运作的载体。哈尔滨成立好民居公司更深远的目标,是希望它能成为调节市场的杠杆,引导普通开发商参与棚改,从根本上依靠市场解决今后棚改的资金难题。

 

疯狂拆迁经验之二:撬动资本  --实现多元化融资

拿地、拆迁、市政改造,一分资金不能少

首先是拆迁安置成本。2008年,哈尔滨拆一还一面积为85万平方米,仅此一项房屋补偿就支出资金近39亿元。棚户区改造拆迁需要资金、拆迁补偿需要资金、市政建设需要资金,没有资金任何改造都无法谈起,政府依托自身力量,积极的筹措资金、通过发行股权信托、发行银行理财产品、积极的引入开发商等多种渠道撬动资本市场,实现融资16亿元,为拆迁启动创造了很好的条件。

 

拆迁经验之三:拆迁安置一户不能少

拆迁政策面面俱到拆迁居民连夜排队

面对不同的棚户区居民,有的拆迁面积只有几十平方米、有的不到四十平方米、有的六十、八十、一百平方米,针对不同的居民,为了让他们每户有房住都可以回迁,在拆迁面积以内的实行拆一还一,一分钱不用掏;所建设的棚户区每套面积从40120平方米不等,为避免特困户因拆迁而失居,特别针对这些群众设计了40平方米最低保障户型。拆迁户一分钱不用掏就能直接选择这种户型,超出拆迁部分的面积,由政府和拆迁户共同享有产权。以后居民经济状况改善了,仍可以买下这部分面积,拥有全部的产权。

而对40平方以上的拆迁居民,在拆迁面积以内的实行拆一还一,一分钱不用掏;超出拆迁面积10平方米以内的,只要支付1000/平方米左右的建安成本;超出10平方米以上、20平方米以下的,加付综合配套成本,每平方米房价也不到2000元。如果选择异地安置,拿补贴的同时,还能以十分优惠的价格购买其他地方的保障性住房。如果在7天内搬迁,每户可以得到1.2万元的奖励。

拆迁经验之四:市长体察民情-政策宣传执行到位

为了解群众的需求,作为市长的张效廉,多次对哈市部分棚户区改造拆迁现场和居民进行暗访。在暗访中发现,目前的个别棚户区改造中存在棚改政策宣传不到位、对弱势群众照顾不到位、指挥部工作人员对政策掌握不到位、深入基层不到位等问题。 张效廉当场责成相关部门进行督办处理,并再三叮嘱拆迁部门:要加强责任心,把棚户区拆迁做好,让百姓平安搬家、棚户区才能顺利拆迁。市长爱民如子的作风感动了市民,市民纷纷配合政府的拆迁,政策措施得以全面落实。为了做好棚户区改造,政府专门设立了棚户区改造的网站(http://special.harbinnews.com),这在国内也是首创。

在棚户区拆迁运作中,在便于棚户区改造,重新完善绿色审批通道审批提速一站式窗口服务重点工程24小时审核制重点工程跟踪服务等多项惠民政策。这些政策的落实,深得民心。

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